Die Geschichte, die ich hier erzähle, zeigt auf eindrückliche Weise, wie kreativ Unternehmer sein können, wenn sie wollen. Und wollen tun sie vor allem eins: Steuern sparen.
Es war einmal…
Es war einmal ein ganz findiger Unternehmer. Was ihn zu seinem kleinen Meisterstück bewog und wie er darauf kam, ist zwar nicht im Detail bekannt, aber wenn es um Steuern geht, ist die Fantasie gross:
Es passierte am Tag X. Die Steuererklärung war nett anzusehen, der Gewinn repräsentativ.
In der Bilanz war nichts zu sehen, jedoch in der Erfolgsrechnung. Im letzten Abschnitt, im Liegenschaftenerfolg, stand – entgegen der Vorjahre – ausnahmsweise eine recht hohe Zahl. Es war etwas zwischen CHF 300’000 und CHF 400’000.
Interesse der Steuerverwaltung geweckt
Nun ja, vielleicht haben Sie diese Erfahrung schon selbst gemacht. Vielleicht bei Geschäftspartnern davon gehört. Auf jeden Fall schaut die Steuerverwaltung – je höher die Zahlen – je genauer – hin. Also jedenfalls meistens. Vor allem auf das Verhältnis. Einzelne grosse Zahlen in der Umgebung von kleineren Zahlen fallen halt schon auf, gell?
Auch bei mir als Steuerkommissärin war damals das Interesse geweckt. Schliesslich ist ein ausserordentlicher Liegenschaftenerfolg, bzw. Liegenschaftengewinn, von mehreren hunderttausend Schweizer Franken eben ausserordentlich. So wurden mit einer Steuerauflage Kontodetails eingefordert.
Gespannt wartete ich auf die Beantwortung meines Schreibens.
Als die Unterlagen eintrafen, stellte sich Erstaunliches heraus: Der bei mir aufgepoppte Liegenschaftengewinn von über CHF 300’000 resultierte aus einem einzigen Immobiliengeschäft. Und dieses Immobiliengeschäft fand an einem einzigen Tag statt.
Lag hier ein Buchungsfehler vor – oder lag da mehr dahinter?
Weitere Abklärungen und Fragen nötig
Ja, wie das so ist bei auf den ersten Blick unverständlichen Geschäften, steigt das Interesse der Steuerbehörde. Die ebenfalls vorliegenden Kaufverträge der Liegenschaftengeschäfte zeigten:
- Das erste Rechtsgeschäft war eine Privateinlage vom Aktionär. Darin überführte er das von ihm privat gehaltene Grundstück in seine von ihm gehaltene AG.
- Das zweite Rechtsgeschäft, in casu der Verkauf der Liegenschaft von der AG, wurde tatsächlich am selben Tag vollzogen. Allerdings an eine Drittpartei.
Der Sachverhalt war schon sonderbar.
Bei weiteren Abklärungen zeigte sich, dass der Immobilienkauf (also die Privateinlage) zum Steuerwert erfolgte. Es wurde keine externe Schätzung für einen Verkehrswert eingereicht.
Der Verkaufspreis war aber ein anderer… Deutlich höher. An externe Dritte. Und dann noch am selben Tag! Ging hier alles mit rechten Dingen zu?
War hier ein Schlaumeier am Werk? Oder ein Pechvogel?
Wie weiter oben bereits geschrieben, war das Ganze schon etwas seltsam.
Wieso sollte ein Aktionär seine privat gehaltene Liegenschaft zuerst quasi «unterpreislich» in die von ihm gehaltene AG einlegen und folglich auf eine marktgerechte Entlöhnung verzichten?
Und dann verkauf die AG – am selben Tag! – die AG an Dritte zu einem viel höheren Preis. Den Verkaufspreis hätte er doch privat einnehmen können?
Ja. Hätte er. Allerdings hätte er dann auch den Liegenschaftengewinn bei der Grundstückgewinnsteuer angeben müssen. Diese ist um Einiges höher als die Gewinnsteuer.
(Seit 2021 ist die Gewinnsteuer aufgrund der STAF-Massnahmen und der damit einhergehenden Reduktion der Gewinnsteuersätze in der ganzen Schweiz nochmals attraktiver.)
Eine gute Frage, die «kurz» vor der Beantwortung stand?
Aus diesen Überlegungen folgt die Frage, wo der Liegenschaftengewinn zu besteuern ist: In der AG oder vielleicht doch privat?
Nice to know: Lustig war zu jener Zeit, dass ich per Zufall mit einem Arbeitskollegen auf diesen Sachverhalt zu sprechen kam. Dieser hatte nämlich einen ähnlichen «Fall». Und zwar vor Bundesgericht!
In der Folge war klar, dass auf den Entscheid des Bundesgerichts gewartet werden sollte, bevor in einem sehr ähnlich gelagerten Sachverhalt durch die Steuerverwaltung entschieden werden sollte.
Dieser Entscheid wurde natürlich nicht am nächsten Tag gefällt, sodass monatelanges Warten angesagt war….
Die steuerpflichtige Gesellschaft im vorliegenden Fall hatte übrigens wenig Verständnis für diese Warterei.
Steuerrechtliche Beurteilung eines Liegenschaftengewinns: Bestätigung durchs Bundesgericht
Kaum einem Bundesgerichtsentscheid fieberte ich so entgegen wie diesem. Denn zu diesem Zeitpunkt wussten wir ja schon von zwei so gelagerten Fällen, und dass solch findiges Unternehmertum sich anhäufen würde, war damals eine Befürchtung.
Wie beurteilte nun das Bundesgericht?
Im Steuerveranlagungsverfahren qualifizierte die Steuerverwaltung den in der AG realisierten Liegenschaftengewinn um in einen privat zu versteuernden Grundstückgewinn. Die steuerpflichtige Person bzw. Aktionär/in der Gesellschaft war damit nicht einverstanden und gelangte im Rechtsmittelverfahren bis vor Bundesgericht, wo letztinstanzlich zugunsten der Steuerverwaltung entschieden wurde.
Der Bundesgerichtsentscheid diente uns im vorliegenden Falls als Präzedenzfall (BGer vom 12.12.2016, 2C_1081/2015).
Eine weitere Konsequenz war die Ausweitung der schriftlich festgehaltenen Steuerpraxis der Steuerverwaltung des Kantons Thurgau. Ab diesem Zeitpunkt fand mit StP 132 Nr. 3 die «unterpreisliche Einbringung einer Liegenschaft in die selbstbeherrschte Kapitalgesellschaft des Einbringers» Eingang in die Thurgauer Steuerpraxis.
Tipp
Setzen Sie sich derzeit ebenfalls mit einer «sauguten» Idee auseinander, um Steuern zu sparen? Aufgrund der verhältnismässig grossen Beträge im Bereich Liegenschaften und Steuern empfehle ich Ihnen, ein paar Stunden zur genaueren Analyse Ihres Vorhabens in eine Steuerberaterin oder in einen Steuerberater zu investieren: Eine fundierte steuerliche Beurteilung kann Ihnen nur der Profi abgeben.
Bei der Abklärung von Steuerfolgen aufgrund von Grundstücktransaktionen und bei vielen weiteren Herausforderungen bin ich gerne für Sie da. Melden Sie sich gerne via E-Mail oder Kontaktformular.
