Der verflixte Steueraufschub bei der Grundstückgewinnsteuer

What’s the story, morning glory?

Diese Geschichte spielt in meiner Beratungszeit in einem Treuhandbüro. Bis zu meinem Beizug ins Verfahren passierte allerdings einiges. Gerne beginne ich zum Verständnis deshalb mit dem «Vorspann»:

Startpunkt war der Kauf einer luxuriösen Villa inkl. Sportplatz und viel Umschwung durch eine Immobilien AG (Immo AG). Der Kaufvertrag wurde durch den Treuhänder mit juristischer externer Unterstützung erstellt. Der Kunde nahm jedoch nachträglich einige Anpassungen vor…

In der ersten Fassung war der Kauf der mehrere Hektar Land umfassenden Liegenschaft zu 100% durch die Immo AG vorgesehen. Der Käufer fand das aus zuerst unerfindlichen Gründen unpassend und änderte ein «Detail» später im Vertrag. Die finale Fassung, die auch beurkundet wurde, regelte, dass der Teil, der nur zum Wohnen nutzbar war, privat gekauft. Wiesen, Wälder, Sportplatz usw. sollten weiterhin durch die Immo AG gekauft werden.

Ich vermute, der Käufer fand es nicht so toll, den Eigenmietwert effektiv (an die von ihm beherrschte Immo AG) bezahlen zu müssen.

Liegenschaft gekauft, investiert – und weiterverkauft

Die gesamte Überbauung wurde folglich auf zwei Käufer aufgeteilt (einerseits Privatpersonen, andererseits eine juristische Person) und in der Folge bildete eine Hälfte Privatvermögen und eine Hälfte Geschäftsvermögen.

Diese Aufteilung und auch die Vorgehensweise waren schon unüblich.

Wenn ich mich richtig erinnere, fiel der Kauf- und Beurkundungszeitpunkt ca. in den Dezember. In der Folge wurde noch einiges umgebaut und investiert, bis im Frühling «gezügelt» wurde.

Was war passiert?

Die wahren Gründe blieben mir bis zum Schluss schleierhaft. Ich hörte, dass die neue Villa zu gross sei bzw. die Raumaufteilung suboptimal. Auch hörte ich, dass der Sportplatz die Anforderungen der Käuferschaft nicht erfüllte.

Wie dem auch sei:

Für die Villa wurde erneut ein Makler beauftragt (übrigens derselbe wie beim ersten Geschäft). Währenddessen wurde sie geräumt und der Wohnsitz (vorübergehend) ins Tessin in eine bisher als Ferienhaus genutzte Liegenschaft verlegt.

Später entschied man sich, den Wohnsitz im Tessin als Hauptwohnsitz zu behalten, während sämtliche bis dahin besessene Liegenschaften veräussert werden sollten.

Grundstückgewinnsteuer-Erklärung: Was meint die Steuerverwaltung?

Beim Verkauf der «zwischengenutzten» Wohnanlage wurde natürlich die Grundstückgewinnsteuer fällig.

Unser Kunde (oder war es sein Treuhänder?) hielt sich natürlich für sehr schlau und beantragte einen Steueraufschub. Dies ist möglich, falls es sich um eine steueraufschiebende Veräusserung handelt. Darunter fällt eine Ersatzbeschaffung von selbstgenutztem Wohneigentum, sofern der Erlös die Anlagekosten des neuen Objekts übersteigt.

Aufgrund des unüblich ausgestalteten Kaufvertrags sowie des Antrags auf Steueraufschub kamen bald Rückfragen der Steuerverwaltung.

Reichen Infos zwischen Tür und Angel für die Rekurs-Eingabe?

Ich wurde erst relativ spät in dieses Verfahren einbezogen. Bis zu diesem Zeitpunkt bekam ich lediglich in Abständen mit, was vor sich ging. (Man war ja schliesslich stolz daraus, solche Angelegenheiten selber zu lösen.)

Die ursprüngliche Veranlagung der Grundstückgewinnsteuern sah keinen Steueraufschub vor, da die gesetzlichen Voraussetzungen nicht gegeben gewesen seien.

Intern entschied man sich, in Rekurs zu gehen. Mein Auftritt war dann verbunden mit der Aufsetzung des Rekurses.

Professionelle Steuerberatung ist nur so gut wie der Kunde, der auf seinen Berater hört

Für mich beginn zuerst alles noch «easy» mit einer längeren Besprechung des Geschehenen und einigen gezielten Fragen sowie einer ersten steuerlichen Einschätzung meinerseits. Ich fühlte mich ernst genommen. Es zeigte sich ein «spannender Fall».

Das dauerte leider nicht lange an.

Woran ich mich gut erinnere, ist meine damalige Aufgabe bzw. mein Wirkungskreis:

Im späteren Verlauf war meine professionelle Meinung leider nicht mehr wichtig. Ich war nur noch die Feder, die Führung übernahm mein interner «Auftraggeber». So war ich mehr der Schreiberling (immerhin wurde diese Kompetenz anerkannt), der nach Weisung formulierte, denn Steuerspezialistin.

Zum Schluss lieferte ich zwar einen Entwurf ab, verabschiedete mich dann jedoch vom Projekt. Von meinem Entwurf blieben übrigens nur noch einige Sätze übrig, der Entwurf wurde umgeschrieben.

(Fragt sich noch einer, warum ich mich selbstständig gemacht habe.)

Steuerberatung = steuerliches Problem eines Kunden mit Fachwissen und Erfahrung lösen

Schritt 1: Problem analysieren

Vorliegend wurde ein Steueraufschub der Grundstückgewinnsteuer beantragt. Somit war es wichtig zu klären, ob eine Ersatzbeschaffung, die geltend gemacht wurde, auch vorgenommen wurde.

Gerade dies war in diesem Fall tricky:

• Handelt es sich um dauernd und ausschliesslich selbstgenutzte Wohnliegenschaften?
• Welche Liegenschaft wurde wann durch welche ersetzt?
• Wie lange wurde diese bewohnt?
• Was passierte mit einer Liegenschaft, die nicht mehr durch den Eigentümer bewohnt wurde, aber nicht verkauft wurde? Warum?

Schritt 2: Lösungswege suchen

Ein Steueraufschub beim Verkauf einer Privatliegenschaft kann grundsätzlich bei einer Ersatzbeschaffung geltend gemacht werden. Aber eben nur, wenn es sich um eine dauernd und ausschliesslich selbstgenutzte Wohnliegenschaft handelt. Und diese dann durch genauso eine ersetzt wird.

Der genaue Sachverhalt kann hier aus Datenschutzgründen natürlich nicht wiedergegeben werden.

Aber:

Unsere Kunden bewohnten eine Villa mit viel Umschwung. Man könnte davon ausgehen, dass bei Luxusimmobilien noch einmal mehr überlegt wird, ob man diese Immobilie tatsächlich kaufen möchte. Aber weit gefehlt: Nach wenigen Monaten wurde bereits wieder ein Käufer gesucht, um die Liegenschaft abzustossen.

Bereits das vorangehende luxuriöse Zuhause stand zum Verkauf. Infolge fehlender Interessenten wurde dieses vorläufig vermietet. Aus diesem Grund konnte man nicht zurückkehren ins «alte Zuhause» und wich ins Feriendomizil im Tessin aus.

(Schön, wenn man so viele Zuhause hat, nicht? Scheint aber trotzdem mühselig.)

Solch eine Vermietung ist schon heikel für den Antrag auf eine Ersatzbeschaffung.

Somit fragt sich:

Die Verhältnisse waren wirr und für Aussenstehende nicht nachvollziehbar. Die Steuerverwaltung sah darin eine Steuerumgehung und verneinte einen Steueraufschub.

Erkennen Sie sich vielleicht wieder? Kontaktieren Sie mich gerne und wir finden gemeinsam einen Lösungsweg.

Schritt 3: Lösung präsentieren

Schlussendlich wurde ich doch noch halbwegs positiv überrascht und es kam, wie ich es prophezeit (also steuerlich beurteilt) hatte.

Es wurde parallel zum Rekursverfahren eine Diskussion geführt (welche ich intern vorgeschlagen habe). Man einigte sich – vielleicht mit etwas Goodwill der Steuerverwaltung – auf ein Kettengeschäft. So konnte zwar nicht alles so durchgebracht werden wie erhofft, aber das, was realistisch war.

Ende gut, alles gut?

Tipp

Je höher der strittige Steuerbetrag, desto eher sollten Sie einen Steuerprofi hinzuziehen. Gerade im Zusammenhang mit Liegenschaften geht es schnell um viel Geld, sodass sich ein/e Steuerpezialist/in schnell lohnt: Knowhow und Erfahrung im Steuerbereich sind definitiv eine gute Investition. Stellen Sie sich selbst vor die Wahl: Welches «Baumaterial» bevorzugen Sie für eine solide Konstruktion?